info@tompat.cz
776 101 472
info@tompat.cz
776 101 472
Všeobecné povědomí je takové, že skutečně dobrý a oboustranně výhodný obchod probíhá vždy na základě smlouvy. Exkluzivní smlouva je závazek nejen pro prodávající stranu, ale především pro realitní kancelář.
Poskytuje se na koupi či výstavbu nemovitosti, dále na její rekonstrukci, modernizaci či opravy (např. pro rodinný dům a byt v osobním vlastnictví, rekreační objekt pro individuální rekreaci, bytový dům, provozní dům, stavební pozemek – avšak jen za určitých podmínek, ostatní podnikatelské objekty a jednoduché stavby).
Na movité věci /např. automobil, nábytek apod./, na investici do nemovitosti v zahraničí a na převzetí členského podílu na družstevní byt.
Především je třeba zdůraznit, že hypoteční úvěr je zajištěn zástavním právem k nemovitosti. To znamená, že případný příjemce hypotečního úvěru musí svůj úvěr, který je poskytnut na zákonem stanovené účely, zaručit buď nemovitostí, kterou již vlastní, nebo nemovitostí, kterou si bude případně pořizovat. Každý poskytovatel hypotečního úvěru zkoumá schopnost dané fyzické či právnické osoby hypotéku splácet (např. ověřuje výši Vaší mzdy, zadluženost a u firem její zisky, plány apod.).
Osoby zletilé a schopné právních úkonů. Největší šanci získat hypoteční úvěr mají osoby se stálým příjmem (nesmí být ve zkušební době, nezaměstnaní apod.).
Za trvání manželství nemůže získat hypotéku jen jeden z manželů, hypotéka se poskytuje oběma manželům a nabytá nemovitost se stává jejich společným majetkem.
Lze jako spolužadatele uvést rodiče, a tím lze zvýšit celkový příjem žadatelů. Vlastníkem nemovitosti však rodiče nemusí být.
V produktivním věku, tedy do 65 let.
Příslušník státu EU ano, příslušník ostatních států podle uzavřených smluv s jednotlivou zemí.
Realitní kancelář má mnohem větší možnosti inzerce nemovitosti a tím pádem také nalezení případného zájemce. Inzerujeme na speciálních internetových realitních serverech, časopisech, kam běžný občan nemá vůbec přístup (nebo je tento přístup značně finančně náročný). Jako běžný občan nemáte takové možnosti a mnohdy ani zkušenosti na trhu nemovitostí. A proč marnit svůj čas i peníze, když to může udělat realitní kancelář za Vás. A ještě Vás to nemusí nic stát.
Naše realitní kancelář si neúčtuje nikdy žádné peníze ani poplatky předem. Provize jsou splatné až při dokončení obchodního případu.
Vždy je lepší zadat prodej nebo pronájem své nemovitosti pouze jedné realitní kanceláři a to té, kterou si nejdříve pečlivě vyberete. Pokud takto zadáte svoji nemovitost pouze jedné kanceláři, nejen že tato kancelář má větší možnosti inzerce výhradně zadané nemovitosti, ale především realitní kancelář věnuje výhradně zadaným zakázkám větší pozornost oproti ostatním (těm nevýhradně zadaným).
Ne! Spolupracujeme za Vás až do doby realizace obchodu na své náklady a riziko a v případě, že prodej Vaší nemovitosti není zakončen úspěchem, neseme náklady sami.
Vaše první návštěva v realitní kanceláři bude mít spíše informativní charakter. Dozvíte se během ní postup naší realitní kanceláře při prodeji, rádi Vám poskytneme veškeré možné informace o rozsahu poskytovaných služeb, upozorníme Vás na úskalí, upřesníme výši provize atd.
Během úvodní schůzky rovněž dohodneme vlastní termín prohlídky nemovitosti.
Protože majetkoprávní vztahy na trhu nemovitostí bývají často komplikované a nepřehledné, budeme rádi, pokud se na vstupní jednání „vyzbrojíte“ výpisem z katastru nemovitostí a snímek katastrální mapy /čím novější, tím lepší/. Pokud tento nemáte k dispozici, postačuje kupní smlouva, kterou jste nemovitosti kupovali. V případě že máte starší znalecký posudek určitě se také bude hodit jako podklad pro zhodnocení nemovitosti. Velkou výhodou jsou fotky Vaši nemovitosti a vůbec nevadí, že na fotografii je i Váš mazlíček nebo člen domácnosti.
Pokud jste výpis z katastru nemovitostí doma nenašli, vůbec to nevadí, na požádání zajistíme aktuální výpis z katastru nemovitostí a kopii katastrální mapy za Vás.
K vlastní prohlídce nemovitosti s realitním makléřem připravte stavební výkresovou dokumentaci / pokud jí nemáte, vyžádáme ji za Vás v příslušném archivu S.Ú./. Ideální jsou zjednodušené půdorysy objektu, které mohou být k dispozici v kanceláři pro prezentaci nemovitosti zájemci.
Při první prohlídce vypracujeme celkový popis nemovitosti, zpracujeme fotodokumentaci, v případě rozsáhlých nemovitostí pořizujeme i videozáznam. Z Vaší strany bude potřeba shromáždit veškeré možné dokumenty a doklady o nemovitostech a jejich úpravách /projekty, studie, povolení, zkoušky apod…/. Rovněž je třeba zpřístupnit co nejvíce prostorů nemovitosti tak, abychom mohli co nejlépe a nejpodrobněji zdokumentovat stavební a technický stav. Pokud víte o „slabých“ místech vaší nemovitosti, upozorněte je na nás. Je lépe předcházet nepříjemným otázkám zájemce, a raději ho na závady upozornit.
Obecně lze říci, že prodejní cenu nemovitosti, kterou klient navrhnul, respektujeme. V případě, že by navržená cena byla nereálná, upozorníme na tuto skutečnost. Je sice pravda, že „každá nemovitost má svého kupce“, ale už není zmíněno za jakou cenu. Proto pokud chcete za svoji nemovitost získat opravdu maximum, nechte si od nás poradit.
Protože prodej nemovitosti je složitá záležitost, a většina klientů prodává „párkrát za život“ je potřeba celou záležitost prodeje řádně zprostředkovatelskou smlouvou, která ošetří a vymezí postupy při prodeji, a práva a povinnosti jednotlivých stran.
Současná legislativa v jednání s katastrálním úřadem může být pro nezasvěceného neprůhledná a složitá. V rámci poskytovaných služeb Vás budeme plně zastupovat v jednání před katastrálním úřadem.
Zajistíme předání nemovitosti novému vlastníkovi, řádný předávací protokol, zajistíme přepis všech energií u dodavatelů nebo správců, převod smluv o dodávkách apod.
Naše realitní kancelář je schopna zajistit obchod takzvaně "na klíč". Našim klientům se snažíme vyjít v rámci možností maximálně vstříc a na přání zajistit kompletní servis prodeje nemovitosti s minimální účastí klienta na transakci (např. v případě prodeje nemovitosti z dědictví). Pomůžeme Vám při vyplnění a podání daňového přiznání.
Mnoho poptávajících si v současnosti stěžuje, že má problém při výběru vhodné nabídky na trhu s nemovitostmi a to zejména ve fázi zajištění prohlídky nemovitosti, dojednání kupní ceny a realizaci formou kupní smlouvy. Často se dozvídají, že vlastník nemovitosti je v zahraničí, nemocen apod. a proto prohlídku nelze v požadovaném termínu zajistit. Nejasnosti bývají i ve stanovení konečné ceny, která bývá po seznámení s nabídkou navyšována atd.
Mnoho zprostředkovatelů nemá smluvní vazbu na prodávajícího a jsou v zásadě nesvéprávným subjektem. Jak to v praxi vzniká? Majitel nemovitosti chce prodat a nechce využít služeb realitní kanceláře. Svou nabídku inzeruje např. v tisku. Po zveřejnění se mu ozve několik desítek osob, které žádají informace o nabízené nemovitosti. Prodávající ani netuší, že drtivá většina zájemců jsou různí zprostředkovatelé, kteří získané informace o nabízené nemovitosti okamžitě „pověsí“ na internet. Bez jakéhokoliv vztahu k prodávajícímu a vědomí prodávajícího (zprostředkovatelská smlouva, pověření k nabídce atd.) se objekt prezentuje ve veřejné nabídce nemovitostí. Rázem je z jednoho prodávaného bytu několik desítek bytů nabízených na trhu.
Další variantou bývá, že prodávající odmítá cokoliv podepsat. Touha po zprostředkování obchodu a inkasa provize (což v samé podstatě věci není nic špatného) však zatlačila do pozadí etiku trhu, profesionalitu a odbornost. Výsledkem tohoto stavu jsou mimo jiné matoucí údaje o stavu nabídky a konečně i poptávky.
Podstatnější však je rostoucí nespokojenost poptávajících, zprostředkovatelů a nakonec i prodávajících. Kupující si nejsou schopni zajistit ani prohlídku nemovitosti, natož pak seriozní jednání o koupi. Realitní kancelář se stává nesvéprávnou, protože není schopna obchod dotáhnout do zdárného konce a prodávající je „bombardován“ kupujícími a zprostředkovateli, což často končí radikálním řešením, kdy si obchod dokončí prodávající sám. Ztratil čas, tím i peníze a všichni účastníci obchodu jsou nespokojení a naštvaní. Co je příčinou tohoto stavu? Na počátku akce nebyla správně stanovena pravidla. Nebylo řečeno, co je čí právo, povinnost, co je cílem a jak kdo se o plnění tohoto cíle postará a jaká odměna a od koho a komu náleží.
Je opravdu podivné, že v oblasti jiných služeb nikdo nepochybuje o tom, že smluvní zajištění obchodního vztahu je nutné. Stavbu či opravu domu dnes již nikdo bez řádné smlouvy nezadá. V autobazaru, či prodejně použitých lyží nikdo neodejde bez smlouvy o zprostředkování prodeje. Ojeté auto se také nedává do deseti autobazarů, ale prodej nemovitosti v řádu milionů se často řeší jak na perském trhu. Prodávající nemá garanci, jak se s nemovitostí bude pracovat, nemá průběžné informace o stavu nabídky a kupující často dojdou k poznání, že jednu a tutéž nemovitost nabízí více subjektů a za různých obchodních podmínek. Prodávající, který propadne bez úspěchu sítem, pak třeba navštíví dalšího nového zprostředkovatele a na požadavek realitní kanceláře uzavřít smluvní vztah o zprostředkování prodeje reaguje slovy: „smlouvu neuzavřu, měl jsem to v realitní kanceláři několik měsíců a nic s tím neudělali a ani jsem nedostal zprávu. Až budete mít vážného zájemce, který je ochoten mou nemovitost koupit, tak ho přiveďte. Já pak s vámi něco podepíši.“
Pokládám si často otázku, zda je to tak dobře. Umím najít vážného zájemce a nabídnout mu nemovitost v ceně v řádu třeba miliónů korun za těchto podmínek? Mám se pasovat do role „dohazovače“ a pak chtít po někom několik procent z kupní ceny jako provizi? Praxe mne přesvědčuje o tom, že ne. Nechci se dostávat do situace, že kupujícímu, který k nám přijde, nebo jej vyhledáme a on se rozhodne naší nabídku akceptovat, pak nejsem schopen koupi zajistit. V praxi se často například stává, že pokud máme kupujícího, který si u nás zadal vyhledání vhodné nemovitosti a my ji najdeme u jiného zprostředkovatele, který ji nemá smluvně zajištěnou (ústně však potvrdí, že ano), pak zpravidla nastává nová licitace o ceně, dozvídáme se nové a nové realizační podmínky apod. V případě profesionálně připravených podmínek prodeje, které jsou zakotveny ve zprostředkovatelské smlouvě, toto nenastává.
Zdálo by se tedy, že výhradní smlouva především chrání zprostředkovatele. Může být uzavření zprostředkovatelské smlouvy také v zájmu prodávajícího? Jsem toho názoru, že ano. Jaké podmínky si nadefinuji, resp. nenadefinuji, takové pak mám. Jaké pravomoce prodávající deleguje na zprostředkovatele, takové by měl zprostředkovatel vykonávat. Nemůže pak dojít k tomu, že nemovitost je nabízena za podmínek, které prodávající nestanovil. Zprostředkovatel tak např. nemůže vybrat od kupce zálohu kupní ceny, pokud k tomu není od prodávajícího zmocněn. Nemělo by dále nastat to, že ve veřejné nabídce je jedna a táž nemovitost inzerována více zprostředkovateli za různých podmínek. Není si tedy na co stěžovat? Je to v zájmu prodávajícího? Myslím si, že ne. Nabízená nemovitost se na trhu takzvaně proflákne a často se stává i obtížně prodejnou, alespoň dočasně. V neposlední řadě je pro prodávajícího nepochybně výhodné převést na zprostředkovatele formou zadání ve zprostředkovatelské smlouvě celou řadu časově, administrativně a technicky náročných činností, které souvisejí s nabídkou nemovitosti, vyhledáním zájemce o koupi a realizační fází prodeje. Při smluvním vymezení těchto činností má pak prodávající snazší kontrolu jejich plnění, snazší stanovení odměny a snazší reklamaci při případném řešení nespokojenosti.
Jsem toho názoru, že tzv. exkluzivita je v zájmu všech účastníků obchodu, t.j. prodávajícího, kupujícího a zprostředkovatele. Smluvní „pravidla hry“ jsou dána, všichni účastníci jsou svéprávní a mohou se tak plně soustředit na „hru“, jejímž cílem je finální spokojenost všech účastníků…